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老旧住宅区物业管理面临的八大问题

Add date：2006-11-02 00:36:03 | Browse：7465

　　2005年8月15日至9月15日，根据市委、市政府的要求，深圳市国土资源和房产管理局组织调研组对罗湖区开展老住宅区整治引入规范物业管理的情况开展了专题调研。通过十多天的调查，作为调研组成员，我们高兴地发现，由于红桂物业公司、中航物业公司、阳光物业公司等物业管理企业在罗湖老住宅区改进和引入物业管理中表现出来的强烈的社会责任感及其在进驻老住宅区实施规范化物业管理后的不俗表现，“红桂”、“中航”、“阳光”已成为罗湖区干部群众耳熟能详的几个词汇。由于它们的努力，不仅向全社会宣传了物业管理所起的积极社会作用，而且促使罗湖区委、区政府下决心在全区范围内全面开展老住宅区整治和引入规范物业管理工作。
　　但是，通过与有关物业管理企业人员的专题座谈，和对已引入物业管理小区的现场调研考察，我们不得不指出,实现已接管老住宅区的长效管理仍然显得困难重重，有一些问题必须明确提出来并加以正视和解决。    
　　1、老旧住宅区引入物业管理缺乏许多必要的客观条件，需要投入大额资金开展前期整治。先期整治启动资金部分由企业自筹，这一笔“欠帐”使企业背上了沉重的负担。而且由于缺乏足够资金，先期整治不彻底，导致小区设备设施老化破旧问题未能得到根本改观，存在严重管理隐患。
　　老旧住宅区建造年代久远，当初并不是按照正规物业管理的要求进行规划和建设的，它们大都没有围墙，难以实行封闭管理；基本没有物业管理办公用房和员工住房；没有休闲、健身及文化活动场所；没有绿地或绿化严重不足；多数小区没有垃圾中转站。所有这些都需要在引入规范物业管理之前先期投资修建，耗资较大。此外，由于老住宅区普遍历时较久，各种设施、设备、管网等大多已老化破旧，亟需整修，这也需要投入大量资金。
　　调查中我们了解到，中航物业公司和红桂物业公司在接管老住宅区时都有大笔资金投入。如中航物业公司于2003年6月进驻统建楼小区，最初四个月未收管理费，前期人员、设备设施投入数十万元。红桂物业公司今年元月十日进驻田苑小区后，自己垫付近20万元资金进行小区整治，经过全体员工的艰苦的努力，对各单元公共照明线路重新拉线，安装感应开关，使公共场所得以重见光明。他们还对各单元破烂严重的防盗铁门重新加以修复粉刷返新，初步修整了部分小区路面，对小区停车场进行了简易改造，疏通清运了堵塞的化粪池和排污管道，对小区污水明沟进行疏通清洗并加盖水泥板，购买了80个灭火器用于消防应急，为开展规范化物业管理奠定了初步的设施设备基础；与此同时，他们还对绿化地带进行了初步的修复和栽培，使小区面貌有了质的飞跃。为了感化住户，红桂公司还宣布对该小区业主两个月不收管理费。在街道办庆幸自己在该小区“零投入” 成功引进正规物业管理公司的同时，红桂物业公司却因此为自己背上了数十万元、不知何日才能回收的前期投入！
　　由于缺乏足够资金开展先期整治，致使小区设备设施老化破旧问题未能得到根本解决，程度不同地存在管理隐患。如中航公司管理的统建楼小区消防设施严重老化，存在严重消防隐患。再如红桂公司管理的田苑小区至今没有修建围墙，难以真正实现围合封闭型管理；其它公共配套设施，如道路、地下排污管道严重老化破旧，急需修复更换；消防配套设备设施、绿化等亦需补充投入大笔资金加以解决和完善。由于政府未投入先期整治资金，希望企业再为小区整治补充投入大笔资金是不现实的，而且对企业也是极其不公正的。
    2、老住宅区业主住户对小区整治和引入规范物业管理的愿望强烈，但在出资和缴费问题上态度消极，部分产权单位出于部门利益也不愿意配合旧区整治和引入物业管理的工作。这是老住宅区引入物业管理必须面对的主观障碍之一。
　　通过调查，我们明显地感受到，在罗湖区，物业管理的概念和意识已经深入人心。从近年来区政府对个别老住宅区的整治和引入规范物业管理后产生的积极效果中，老住宅区的业主住户对规范物业管理在社区建设和提高自身生活质量的积极意义有着充分的认识。不仅引入物业管理后的小区居民对整治和引入物业管理工作给以高度肯定，好评如潮，那些未实行物业管理的住宅区的业主住户要求引入规范物业管理的呼声也很高。
　　据调研组对随机发放的部分业主调查表的统计，在回答“您认为贵小区是否需要物业管理”这一问题时，老住宅区住户中60%的人选择“有需要”，24%的人选择“无所谓”，只有16%的人选择“无需要”。这说明大多数老住宅区住户要求引入物业管理的愿望十分强烈，广大住户对规范的物业管理能给小区带来的好处有着清醒的认识。但老住宅区少数业主因为从未交过物业管理费，没有物业管理的概念，认为没必要实施物业管理，或对小区是否实行物业管理抱着一种无所谓的态度，尚需要基层工作者更多细致扎实的工作加以引导和发动。据参与座谈的业主代表和基层居委会工作人员反映，有些小区周边无牌无证经营行为比较严重，乱排污、私自屠宰现象突出，有部分小区居民认为自己所反映的上述问题没有得到解决，对物业管理不是很热心。建议政府先投资加大旧小区物业管理的资金投入，改善基础设施建设，创造良好的物业管理运作条件。
　　另一方面，在涉及物业管理的前期投入及管理费缴纳时，多数老住宅区住户普遍紧捂钱袋，态度消极。根据市社科院和罗湖区住宅局联合课题组的问卷调查，老住宅区住户中明确表示愿意出资引入物业管理或愿意缴纳管理费的，仅占38.6%和41.3%，换句话说，有50%以上的住户明确表示不想出资参与引进物业管理的前期投入，即便实行了物业管理也会提出各种理由而不愿缴纳管理费。可见，老住宅区住户普遍存在一种矛盾心态，他们既希望自己居住的小区引入规范的物业管理，又不想因此而增加家庭经济负担。老住宅区住户不愿掏钱有多方面原因，但主要与住户的经济支付能力低有关。要在这些小区中引入和推行规范的物业管理，不得不考虑住户的这种特有心态。
　　另外，老住宅区的部分产权单位和个别私房产权人出于部门利益和个人利益不愿意配合整治工作，也成为制约整治工作顺利推进的重要因素。如近期对蔡屋围南村老住宅区试点整治过程中，就有一些原产权单位和个别私房产权人不愿将自己的房屋纳入统一的物业管理。
　　3、业主“主体缺位”是制约老住宅区物业管理工作正常开展的主要原因之一。
　　在已实现规范物业管理的各老住宅小区，由于各方面原因，房屋出租率普遍较高，业主“主体缺位”现象比较严重。在这些老住宅区，许多业主都不在小区内生活，其中有的人购房本身就是为了出租，有的是二次置业后迁往别处居住，有的原本就是港澳人士。如玉龙新村小区的392栋住宅楼出租率高达95%以上；桂木园小区总户数562户，其中出租屋398户，出租率高达70%以上。有些住房多年人去屋空，根本找不到业主本人，有的甚至连业主是何人都无人知晓。
　　业主“主体缺位”从多方面制约着老住宅区的物业管理工作。最为严重的是因业主“主体缺位”而难以依法组建小区业主管理委员会，在此种情况下，若按《物业管理条例》规定，业主大会很难召集起来，而通过业主大会委托业主管理委员会选聘物业管理企业更无从谈起。业主“主体缺位” 对物业管理机构的日常管理也有影响，如工作人员入户征询意见时往往会因找不到业主本人而难以奏效；收取管理费或因故欲与业主沟通联系时也会因业主“主体缺位”而变得困难重重；某些特殊情况下需要组织多数业主讨论决定一些事关全体业主的重要事务时，也会因业主人数达不到应有比例而以无效告罢。可见，要在老住宅区顺利实施规范的物业管理，必须从实际出发研究解决这一“主体缺位”问题。
　　4、老住宅区普遍缺乏物业管理用房，不仅给日常管理带来不便，而且加大了物管企业的成本支出。
　　物业管理用房是实施物业管理活动最基本的条件之一。通过调查发现，由于历史原因，物管企业在接管老住宅区时基本没有配备物业管理用房，如何解决管理用房，已成为接管老住宅区的物业管理企业必须面对的问题之一。目前，在罗湖区已引入规范物业管理的老住宅小区，解决管理用房的途径有两条：一是由物管企业租赁，如阳光物业公司管理的玉龙新村小区、中航物业公司管理的统建楼小区和红桂物业公司管理的广场北街小区，物业管理用房皆由企业自身租赁解决；二是在个别有条件的小区，由物管企业向有关单位无偿借用，如红桂物业公司管理的桂木园小区的管理用房由派出所免费提供，田苑小区的管理用房则由属地居委会免费提供。员工宿舍则全部由企业出资租赁。通常情况下，有关单位无偿提供的房屋往往面积狭小，用于管理尚且不足，更勿论凭借其解决员工日常生活了。在此种背景下，物管企业只能通过租赁途径自己解决，加大成本支出势所必然。
　　为解决老住宅区的管理用房和活动用房问题，除了免费使用和出资租赁方式外，有的小区考虑在小区空地上加建临时建筑，以为权宜之计，但这一设想付诸实施除自己存在两方面限制：其一，加建临时建筑须向政府有关部门办理复杂的报建手续，这方面问题如政府相关部门加以通融支持不难解决；其二，在老住宅小区空地加建物业管理临时用房和社区活动用房按现时规定须100%业主本人同意，并须经公证部门公证，此项工作难度非常大且需要花费大量的时间和精力，在某些业主“主体缺位”严重的小区，100%业主同意并经公证几乎是完全没有可能完成的事。
　　5、老旧住宅区的管理成本较高，但物业管理收费标准普遍较低，造成物业管理企业效益不良，甚至出现程度不同的经营亏损。
　　老旧住宅区比新建住宅小区的物业管理成本要高得多。一方面，老住宅区一般布局比较分散，管理公司只要接管了某一老住宅区，就必须在各服务项目上进行相应的人力、物力配备，难以实现规模化管理。另一方面，由于各种原因，先期接管的老住宅区无论是房屋本体，还是各种设施、设备和场地，都到了“问题时段”，这就使物业管理的后续成本大大提高。
　　管理费是老住宅区管理企业能够获得经济收益的主要来源，在一些小区，管理费甚至成为物管企业的唯一收益来源。但是，由于种种原因，老住宅区的物业管理收费标准普遍较低，这种成本与收益之间的不平衡必然会造成多数物业公司效益不良，在一些项目上甚至可能出现亏损。
　　已接管的老住宅区出现较低的物业管理收费标准其原因是多方面的。通过调查得悉，中航物业接管的十多个点，除统建楼收费标准比较符合市场价格水准外，其它物业原先都属于区政府的高层福利房，在接管时不得不按已经制定和实施的原收费标准每平米0。35元（参照政府指导价）收取管理费。尤其令人不解的是，中航物业管理的某带电梯楼宇，其管理费标准也一样低至每平米0.35元，足令前往现场考察的调研组成员目瞪口呆！红桂物业公司接管的桂木园小区和广场北小区的的物业管理收费普遍较低，而且其收费标准也极为奇特，令人不解。这两个老住宅区的管理费以户为单位收取，收费标准前者为每户36元，后者为每户41.5元，而本体维修金则按统一标准每平米0.15元收取。这两个小区为什么会按户为单位收取管理费？它们的收费标准是如何形成的呢？引入规范物业管理之前，这两个小区的卫生和治安分别由居委会和派出所分管，费用以户为单位收取，两个小区各户缴纳的卫生费和治安费之和分别为36元和41.5元。为得到小区业主的认可，红桂物业公司在进驻这两个小区时仍然执行了每户每月36元和41.5元的特殊管理费标准。我们按两个小区各自的建筑面积和总户数还原估算，其每平米的管理费分别为0.48元与0.54元，相对其管理成本而言明显偏低。
　　6、老住宅区的部分住户出于多种原因拒不缴纳管理费，“收费难”使本已显得比较困窘的企业财务更为雪上加霜。
　　经调研组向各管理处人员电话确认，田苑小区有将近86户未交费，占总户数439户的20%；统建楼小区有19户未交费，占总户数93户的20%；广场北小区住户（含商铺）共有104户未交费，占总户数566户的18%。可见，在已实现规范化管理的各老住宅小区，都程度不同地存在“收费难”的问题。
　　从调查获知的实情看，形成老住宅区的“收费难”问题原因比较复杂。它首先与住户的经济支付能力有关。经过调查证实，一些欠费住户身处社会最底层，家庭经济状况很差，其拮据、困窘之状与公认的深圳市民形象形成天地反差，一些欠费的租户其经济水平也极为低下。要这些人按照深圳物业管理市场的收费标准来缴费，确实存在明显困难。
　　其次，“收费难”还与“管理难”纠缠在一起。老住宅区的治安、卫生管理难度颇大，往往是管理者投入不少，而住户却很难感到满意。如田苑小区个别住户因有人破门开店、无牌无证经营而拒不交费；有的因个别住户在住宅小区违章开设饭堂餐馆，油烟、噪音影响生活而不交费；有一栋楼的几十户住户干脆抱着不理解和强硬抵触的态度围绕楼宇周围私自打设多根地桩，并拒绝缴纳管理费；有些人则因小区配套设施不完善乃至严重破损而不愿缴纳管理费。而这些问题并非管理处一家可以解决，需要政府有关职能部门积极协助配合方可奏效。
　　第三，由于业主“主体缺位”难收费。有的小区房屋出租率偏高，缴费时业主和租户相互推托收不到费，有的房屋干脆成为无主空屋，根本不知道该向何人收费。
　　第四，个别业主出于其它理由不缴费。有的错误地认为，反正物业管理是你政府出面给我们请来的，企业收不到管理费自然有政府顶着，从而不愿缴纳管理费。此外，住户中某些权力部门的工作人员自己带头拒缴管理费，其行为也对其他住户产生了不良影响，致使个别住户因从众效应而不缴费。
　　7、老旧住宅小区既无大修资金存储，也无本体维修资金的足量积累，遇到大修或本体维修项目资金无处开支，并因此引发其他问题。
　　已实现规范管理的各小区管理处普遍反映，罗湖区各老住宅区在整治和引入规范管理之前根本没有“两金”积累。虽然在物业公司正式接管后开始按每平米0.15元收取本体维修资金，但短时间内少量的维修资金积累对日益增多的维修项目无异于杯水车薪。如中航管理的统建楼小区因近期深圳多雨，有七、八户房屋出现程度不同的渗漏现象，据测算完全修复需要资金数万元，但小区所有住宅业主在中航入驻后开始缴纳的本体维修金只有区区数千元，距离修复所需资金额甚远。在红桂物业公司管理的桂木园小区，这一现象更为普遍严重。业主认为，既然我已给你们公司缴纳了本体维修金，出了问题当然应由企业出资维修，个别住户甚至公然表示，如企业不负责维修，他们就会因此而拒绝缴纳管理费。
　　8、老旧住宅区基础条件不一、情况复杂，物业管理必须因地制宜，区别不同情况采取相应措施。
　　各老住宅区在产权性质、房屋年限、业主结构、配套设施方面差异很大，改进和引入物业管理的条件好坏不一。目前，在一些初步具备条件的小区和经过整治可以达到引入规范化管理的小区，积极创造条件引入规范的物业管理，扩大物业管理的覆盖面是极为必要和有益的。但是这并不等于说在任何一个老住宅区都具备引入规范的物业管理的现实可能和条件。在和罗湖街道办工作人员代表座谈时，某街道办领导曾坦言，为了积极推进老住宅区整治和引入物业管理工作，他们曾经先后邀请十多个物业管理公司前往本街道所属的多个老住宅区考察，希望与这些物管公司达成介入整治和整治后进驻管理的意向，但90%以上的物管企业在考察以后都因小区规模太小或不具备规范化管理条件而摇头离去。只有个别具有一定经济实力、社会责任感较高的企业表示，可以考虑在经过整治具备相当条件后入驻个别小区。为此，我们建议，区主管部门和有关街道、社区工作站应积极行动起来， “因区而宜”，不等不靠，采取各种有效措施和管理形式，加强对老住宅区的管理，消灭管理盲区。如对目前条件稍差，尚不具备引入规范物业管理的老住宅区，可由社区居委出面将治安、卫生等主要服务项目外包给专业公司，社区居委会充当专业公司与老住宅区业主之间的中介，负责对专业公司的服务进行监督，并代收费用；亦可由社区居委会出面引导老住宅区居民成立业主委员会，组建楼宇管理小组，人员由业主自己推选，管理经费由小区业主自筹，实行业主直接自治管理。对个别“先天不足，后天老化”情况过于严重，改进管理的余地极为有限，管理难度大，引进规范的物业管理根本不具备现实可能性的老旧住宅区，建议政府加快城区改造步伐，通过拆除重建形式从根本上解决问题。

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